Vous êtes propriétaire d’un patrimoine immobilier en France et vous avez choisi de vous installer en Israël (Alya ou expatriation professionnelle) ? La fiscalité de vos revenus locatifs est un sujet hautement stratégique.
Pour comprendre comment sont taxés vos loyers français depuis Tel Aviv ou Netanya, il faut croiser deux réglementations : la Convention fiscale franco-israélienne de 1995 et les avantages exceptionnels accordés aux Olim Hadashim.
1. L’imposition en France : La règle absolue de priorité
En fiscalité internationale, l’immobilier est toujours taxé dans le pays où se situe le bien. Même si vous résidez à plein temps en Israël, la France conserve le droit de taxer vos revenus fonciers.
- Déclaration obligatoire : Vous devez continuer à déclarer chaque année vos loyers auprès du SIPNR.
- Taux d’imposition des non-résidents : Minimum 20 % (puis 30 % au-delà d’un certain seuil).
- Prélèvements sociaux : Si vous êtes affilié au Bituah Leumi, vous pouvez être exonéré des 17,2 % de CSG/CRDS et ne payer que 7,5 % de prélèvement de solidarité.
2. L’avantage majeur en Israël : Le bouclier de la « Loi sur l’Alya »
Si vous venez de faire votre Alya, Israël vous accorde une mesure incitative extrêmement puissante :
- 10 ans d’exonération totale : Pendant 10 ans après votre arrivée, le fisc israélien ne prélève aucun impôt sur vos loyers de source française.
- Dispense de déclaration : Durant cette période, vous n’avez même pas besoin de mentionner ces revenus dans votre rapport annuel israélien.
⚠️ Cette période de 10 ans passe très vite. Elle doit être mise à profit pour structurer vos investissements.
3. L’après « 10 ans » : Comment éviter la double imposition ?
Une fois cette décennie écoulée, vous devenez imposable en Israël sur vos revenus mondiaux. Heureusement, la convention de 1995 évite la double imposition grâce au mécanisme du crédit d’impôt :
- Vous calculez l’impôt théorique dû en Israël sur vos loyers français.
- Vous déduisez l’impôt déjà payé en France.
- Vous ne réglez en Israël que le différentiel, si l’impôt israélien est plus élevé.
4. Focus : Le piège de la Location Meublée (LMNP)
Le statut LMNP est très populaire chez les expatriés français grâce à l’amortissement comptable. Cependant, Israël ne reconnaît pas les mêmes règles d’amortissement que la France.
Un bien « neutre » fiscalement en France peut s’avérer lourdement taxable en Israël après vos 10 ans d’exonération. Il est donc essentiel de tenir une double comptabilité précise dès le départ.
📑 Le conseil de l’experte
Ce n’est pas parce que vous êtes exonéré en Israël pendant 10 ans qu’il faut négliger votre fiscalité en France. L’optimisation de vos déclarations françaises et l’application du taux réduit de prélèvements sociaux à 7,5 % sont les véritables leviers de rentabilité de votre patrimoine.
Vous préparez votre Alya ou vous possédez déjà des actifs immobiliers en France ? Contactez notre cabinet pour sécuriser vos obligations transfrontalières.
