On me demande souvent au cabinet si les règles pour acheter un bureau, un entrepôt ou une boutique sont les mêmes que pour un appartement classique. La réponse est simple : **pas du tout**.
Le secteur de l’immobilier d’entreprise et commercial est un autre monde fiscal, surtout avec les ajustements réglementaires de 2026.
1. L’entrée dans l’investissement : Oubliez les paliers progressifs
Contrairement à l’immobilier résidentiel, le commercial ne fait pas de détail.
Mas Rechisha (Taxe d’acquisition)
Dès le premier shekel, le taux est fixe et s’élève à 6 % du montant de l’achat.
Impact de la TVA en 2026 :
Avec le passage officiel de la TVA à 18 %, l’impact sur votre trésorerie au moment de la signature est plus lourd. Cependant, si vous achetez via une structure professionnelle adaptée (Ossek Mourche ou Hevrat Ba’am), il est souvent possible de **récupérer cette TVA** — à condition que le montage soit validé avant la signature.
2. La détention du bien : Une gestion comptable rigoureuse
L’Arnona commerciale
Les taxes municipales (Arnona) pour les locaux professionnels peuvent être **trois à quatre fois plus élevées** que pour le résidentiel. À Tel Aviv, Netanya ou Jérusalem, on dépasse facilement les 400 ₪ par m² annuel pour des bureaux. Cette taxe est généralement transférée au locataire.
L’imposition des loyers : Nom propre ou Société ?
En nom propre
Les loyers s’ajoutent à vos autres revenus. L’impôt sur le revenu est progressif et peut grimper jusqu’à 50 % sur les tranches hautes.
En société (Hevrat Ba’am)
L’impôt sur les sociétés est plafonné à 23 %. De plus, vous pouvez déduire l’**amortissement** du bien, ce qui réduit fortement votre base imposable.
3. La sortie : Fiscalité sur le profit et taxes locales
Mas Shevach (Taxe sur la plus-value)
Le taux standard sur les gains immobiliers professionnels est de 25 %, calculé sur la plus-value nette après déduction des frais d’acquisition, travaux et honoraires.
La « taxe fantôme » (Heitel Hashbacha)
Si la municipalité a modifié le plan d’urbanisme (Taba) et que votre bien a pris de la valeur grâce à de nouveaux droits de construire, la mairie peut récupérer **50 %** de cette valorisation théorique. Ce calcul doit être anticipé avant toute mise en vente.
Résumé comparatif : Résidentiel vs Commercial
| Paramètre Fiscal | Immobilier Résidentiel | Immobilier Commercial |
|---|---|---|
| Taxe d’acquisition (Mas Rechisha) | Tranches progressives (souvent dès 8 %) | 6 % fixe dès le 1er shekel |
| TVA sur l’achat | Souvent aucune (sauf neuf) | 18 % obligatoires (récupérables sous conditions) |
| Amortissement déductible | Généralement non | Oui (réduit l’impôt sur les loyers) |
| Taux maximal sur les loyers | Option forfaitaire 10 % ou barème | Jusqu’à 50 % (nom propre) ou 23 % (société) |
