Le Mas Shevach est la taxe sur la plus-value immobilière en Israël. Pour un local commercial détenu par une société (Ba’am) ou en nom propre, le taux standard est de **25 %** sur le gain net.
La clé pour réduire légalement cette note fiscale réside dans la capitalisation et la déclaration de toutes les dépenses engagées depuis l’acquisition jusqu’à la revente.
1. Les frais liés à l’acquisition du bien
Toutes les dépenses indispensables à l’achat viennent augmenter votre prix d’achat d’origine (coût de revient) et réduisent mécaniquement la plus-value brute.
- Mas Rechisha : Les 6 % payés lors de l’achat sont entièrement déductibles.
- Honoraires d’avocat : Frais juridiques liés à la rédaction, vérification et enregistrement du contrat.
- Commissions d’agent immobilier (Maklar) : Pour la recherche et l’entremise du bien.
- Évaluation immobilière (Shamaout) : Honoraires de l’expert-évaluateur.
- Frais d’ouverture de dossier bancaire : Frais annexes liés au financement.
2. Les travaux d’amélioration et de rénovation
C’est un poste majeur. Seuls les frais qui augmentent la valeur intrinsèque ou transforment le bien sont déductibles.
Sont déductibles :
- Gros travaux de rénovation
- Installation d’un nouveau système de climatisation centralisé
- Refonte complète du réseau électrique
- Pose d’un nouveau sol ou cloisonnement permanent
Ne sont pas déductibles :
- Petites réparations locatives courantes
- Simple rafraîchissement de peinture
- Travaux déjà déduits des revenus locatifs annuels
Règle d’or : Pour que ces travaux soient déductibles, vous devez impérativement présenter des factures fiscales israéliennes en bonne et due forme (Hachbavit Mas). Les paiements en espèces sans facture seront rejetés.
3. Les frais liés à la revente
- Honoraires d’avocat : Gestion du contrat de vente, comptes séquestres et transferts.
- Commissions d’agent immobilier : Pour trouver l’acquéreur.
- Frais de publicité ou de marketing : Budgétés spécifiquement pour la vente.
4. Les taxes locales et municipales
Heitel Hashbacha (Taxe d’amélioration municipale)
Si la mairie vous a réclamé cette taxe de 50 % sur la valorisation liée à un changement de plan d’urbanisme (Taba), le montant payé est intégralement déductible du Mas Shevach.
Arnona (Taxe foncière)
Dans de rares cas, si le local est resté vide et improductif pendant une période de transition, ces frais peuvent être étudiés.
5. Les frais financiers (Intérêts d’emprunt)
Si vous avez contracté un crédit immobilier pour acquérir le local, les intérêts réels payés à la banque (hors remboursement du capital) pendant la période de détention peuvent être intégrés aux frais déductibles.
Condition stricte : Ils ne doivent pas déjà avoir été déduits de vos rapports financiers annuels pour réduire l’impôt sur les loyers.
6. Le point de vigilance : L’impact de l’amortissement
Si vous avez déduit chaque année une dépréciation (généralement 2 % à 4 %) sur la valeur des murs pour payer moins d’impôt sur vos loyers, le fisc réintègre ces amortissements au moment de la revente.
Ils viennent diminuer la valeur d’achat d’origine et gonflent artificiellement la plus-value brute.
C’est précisément pour cela que la collecte méticuleuse de tous les autres frais déductibles est cruciale.
