L’amortissement comptable et fiscal est l’un des leviers les plus puissants pour optimiser un investissement immobilier commercial en Israël via une société à responsabilité limitée (Hevrat Ba'am).
Son secret ? Il permet de réduire artificiellement et 100 % légalement le bénéfice imposable de votre structure, et donc de faire baisser drastiquement votre Impôt sur les Sociétés (actuellement fixé à 23 %).
La règle d’or : On n’amortit que le bâtiment, pas le terrain
En comptabilité fiscale israélienne, un bien immobilier professionnel ou commercial est toujours divisé en deux éléments distincts :
Le terrain (quote-part sol)
Un terrain ne s’use pas avec le temps. Il est totalement exclu de la base amortissable.
La construction (murs et aménagements)
C’est cette partie qui subit une usure physique et technique, et qui donne seule droit à l’amortissement.
La ventilation standard :
Lors de l’acquisition, une évaluation doit être faite (généralement validée par un rapport d’expert ou un évaluateur agréé – Shamaï). En règle générale, la construction représente entre 60 % et 80 % de la valeur totale du bien. Seule cette quote-part « bâtiment » servira de base au calcul de l’amortissement.
Quels sont les taux d’amortissement applicables en Israël ?
L’administration fiscale israélienne fixe des taux d’amortissement annuels spécifiques selon la nature et l’usage du bien. Les taux standards les plus courants (méthode linéaire) :
Bâtiments industriels et entrepôts
Environ 4 % par an (durée de vie fiscale de 25 ans).
Bureaux, boutiques et locaux commerciaux
Généralement entre 2 % et 4 % par an (durée de vie fiscale de 25 à 50 ans).
Installations techniques et rénovations intérieures
Climatisation, électricité, cloisons spécifiques : souvent entre 10 % et 20 % par an.
Cas pratique : L’impact de l’amortissement sur votre Impôt sur les Sociétés
L’amortissement est une charge non décaissable. L’argent ne sort pas du compte bancaire, mais vient directement diminuer le bénéfice imposable.
Exemple chiffré :
Une société Ba'am achète un plateau de bureaux à Tel Aviv pour 5 000 000 ₪.
- Base amortissable (bâtiment estimé à 70 %) : 3 500 000 ₪
- Taux d’amortissement annuel : 4 %
- Amortissement annuel : 140 000 ₪
Si la société perçoit 300 000 ₪ de loyers nets annuels :
| Poste comptable | Sans amortissement | Avec amortissement |
|---|---|---|
| Loyers nets encaissés | 300 000 ₪ | 300 000 ₪ |
| Dotation aux amortissements | 0 ₪ | - 140 000 ₪ |
| Bénéfice net imposable | 300 000 ₪ | 160 000 ₪ |
| Impôt sur les Sociétés (23 %) | 69 000 ₪ | 36 800 ₪ |
| Économie d’impôt nette | — | + 32 200 ₪ |
Résultat : Votre société économise 32 200 ₪ d’impôt dès la première année, alors que la trésorerie réelle reste identique.
Les points de vigilance indispensables
La reprise des amortissements à la revente (Mas Shevach)
Lorsque vous vendez le bien, la Valeur Nette Comptable (Prix d’achat – Amortissements cumulés) est utilisée pour calculer la plus-value. Les amortissements déduits viennent augmenter la plus-value taxable (généralement au taux de 25 % pour la part d’amortissement reprise).
C’est un arbitrage patrimonial de long terme : on préfère souvent réduire l’impôt immédiat à 23 % pour reporter la fiscalité à la revente.
Le levier du financement (Intérêts d’emprunt)
Si votre société a contracté un prêt immobilier, les intérêts bancaires viennent s’ajouter à l’amortissement en tant que charges déductibles. Ce cumul permet très souvent de réduire le bénéfice imposable à zéro pendant les premières années.
