C’est une scène que je vis presque chaque semaine au cabinet. Un client s’installe en Israël, enthousiaste pour son projet immobilier à Tel Aviv, Netanya ou Herzliya, et me lance : « Sarah, je vais acheter ça via ma SCI, comme j’ai fait pour mon appartement à Paris, c’est plus simple pour la transmission, non ? »
C’est là que je dois souvent freiner cet enthousiasme. En tant qu’experte-comptable installée en Israël, mon rôle est de vous éviter un « crash » fiscal et juridique. Laissez-moi vous expliquer pourquoi la SCI et Israël ne font pas bon ménage, et surtout, ce qu’il faut faire à la place.
Pourquoi votre SCI française ne vous suivra pas en Israël
Le choc des cultures juridiques
En France, la SCI est la reine des structures immobilières. Elle offre souplesse, transmission facilitée et optimisation fiscale. Mais dès que vous passez la douane israélienne, elle perd la plupart de ses pouvoirs.
Pourquoi ? Parce qu’en Israël, on ne fonctionne pas avec le Code civil français. Le système juridique israélien est un mélange de Common Law britannique et de droit ottoman. La notion même de société « transparente » n’existe pas de la même manière.
La transparence vs l’opacité : le cœur du problème
En France, votre SCI est « transparente » : ce sont les associés qui sont imposés personnellement, pas la société elle-même.
En Israël, une société est considérée comme « opaque » : c’est une personne morale à part entière, distincte de ses actionnaires.
Si vous essayez de forcer une SCI française à acheter un bien en Israël, vous vous exposez à plusieurs risques majeurs :
Double imposition potentielle
Les autorités israéliennes peuvent ne pas reconnaître la transparence fiscale française et imposer la société comme si elle était israélienne, tout en gardant l’imposition française sur les associés. Résultat : une double ponction qui grignote fortement votre rentabilité.
Difficultés avec les banques israéliennes
Les banques locales regardent avec beaucoup de méfiance les structures étrangères complexes. Obtenir un prêt hypothécaire (mashkanta) devient beaucoup plus compliqué, plus long et parfois impossible avec une SCI française.
Problèmes de gestion et de conformité
Vous devrez probablement ouvrir un dossier de représentation fiscale en Israël, avec des obligations déclaratives supplémentaires et des coûts de compliance élevés.
Les deux alternatives principales pour acheter en Israël
Puisque la SCI n’existe pas en Israël, j’aide mes clients à choisir entre deux chemins principaux, selon leur situation patrimoniale et leurs objectifs.
Option 1 : Acheter en nom propre (ou en indivision)
C’est la solution choisie par environ 90 % des acheteurs français en Israël. On inscrit simplement votre nom (ou ceux des co-acquéreurs) au Tabou, le cadastre israélien.
Les avantages de l’achat en nom propre
- Simplicité et rapidité de mise en place
- Pas de frais de gestion annuelle de société
- Accès plus facile aux financements bancaires israéliens
- Possibilité de bénéficier des abattements fiscaux sur la plus-value si vous êtes résident fiscal israélien
- Moins de complexité administrative au quotidien
Les inconvénients à connaître
- En cas de litige ou de séparation, on retombe dans les règles classiques de l’indivision
- Moins de protection du patrimoine personnel en cas de créanciers
- Transmission successorale qui suit les règles israéliennes (d’où l’importance du testament)
Idéal pour : Les personnes qui achètent un ou deux biens maximum, qui veulent de la simplicité et qui n’ont pas un patrimoine immobilier très important à protéger.
Option 2 : Créer une Hevra Ba'am (SARL israélienne)
La Hevra Ba'am est l’équivalent israélien de la SARL. C’est une vraie société de droit israélien, avec personnalité morale distincte.
Pourquoi créer une Hevra Ba'am ?
- Protection du patrimoine personnel (séparation entre vos biens privés et ceux de la société)
- Possibilité de déduire beaucoup plus de charges (intérêts d’emprunt, amortissements, frais de gestion, etc.)
- Meilleure structuration si vous visez un parc immobilier important (plusieurs appartements ou immeubles)
- Image plus professionnelle vis-à-vis des banques et des locataires
- Possibilité de faire entrer des associés ou investisseurs plus facilement
Les points de vigilance
- Frais de création et de maintien de la société (comptabilité annuelle obligatoire, déclarations fiscales, etc.)
- La taxe à l’achat (Mas Rechisha) s’applique dès le premier shekel et est souvent de 8 % pour un investissement
- Plus grande complexité administrative et comptable
- Imposition des bénéfices au niveau de la société puis imposition des dividendes
Idéal pour : Les investisseurs qui souhaitent constituer un vrai portefeuille immobilier, qui veulent optimiser leur fiscalité sur les charges et qui cherchent une protection patrimoniale renforcée.
Comparaison : Nom propre vs Hevra Ba'am
| Critère | Nom Propre / Indivision | Hevra Ba'am |
|---|---|---|
| Simplicité | ★★★★★ | ★★☆☆☆ |
| Protection du patrimoine | ★★☆☆☆ | ★★★★★ |
| Déduction des charges | ★★★☆☆ | ★★★★★ |
| Facilité d’obtenir un prêt | ★★★★☆ | ★★★☆☆ |
| Frais de structure annuels | Aucun | Élevés |
| Idéal pour | 1 à 3 biens | Parc immobilier important |
Les taxes israéliennes à connaître absolument
Peu importe la structure choisie, l’État israélien sera votre invité permanent à table. Voici les principaux impôts à anticiper.
À l’entrée : Le Mas Rechisha (taxe d’acquisition)
C’est la taxe que vous payez au moment de l’achat. Elle varie selon que le bien est votre résidence principale ou un investissement :
- Résidence unique : Barème progressif (plus avantageux)
- Investissement : Souvent 8 % dès le premier shekel
Pendant la détention : Impôt sur les revenus locatifs
Si vos loyers dépassent environ 5 650 ILS par mois (chiffre 2024, à vérifier chaque année), vous devez commencer à déclarer ces revenus et payer l’impôt correspondant.
À la sortie : Le Mas Shevach (taxe sur la plus-value)
Lors de la revente, vous serez imposé sur la plus-value réalisée. Le taux est généralement de 25 % sur le profit net (après déduction des coûts d’acquisition et d’amélioration).
Important : Les règles exactes dépendent de votre statut de résident ou non-résident fiscal israélien au moment de la vente. Une bonne planification en amont peut permettre d’optimiser significativement cette taxation.
Et la succession dans tout ça ?
C’est souvent la raison principale pour laquelle les gens veulent une SCI en France : faciliter la transmission. La bonne nouvelle en Israël, c’est qu’il n’existe pas de droits de succession.
Pas de droits de succession… mais attention aux problèmes pratiques
L’absence de droits de succession ne signifie pas absence de complications. Sans organisation préalable, vos héritiers peuvent se retrouver face à des procédures longues, coûteuses et stressantes pour récupérer le bien.
La solution recommandée : le testament israélien
Je conseille systématiquement à mes clients de rédiger un testament israélien spécifique pour leurs biens situés en Israël. C’est l’outil le plus efficace pour :
- Désigner clairement vos héritiers
- Éviter les conflits familiaux
- Accélérer considérablement les démarches de transfert de propriété
- Remplacer les avantages successoraux que vous aviez avec votre SCI française
Mon conseil :
Ne comptez pas uniquement sur un testament français. Un testament israélien spécifique pour vos biens en Israël est fortement recommandé pour éviter des mois de procédure aux tribunaux israéliens.
Quelle structure choisir selon votre profil ?
Je recommande l’achat en nom propre si :
- Vous achetez 1 à 3 biens maximum
- Vous cherchez la simplicité
- Vous voulez minimiser les coûts de structure
- Vous n’avez pas besoin d’une protection patrimoniale renforcée
Je recommande la Hevra Ba'am si :
- Vous visez un vrai parc immobilier (4 biens et plus)
- Vous voulez optimiser la déduction des charges
- Vous souhaitez protéger votre patrimoine personnel
- Vous prévoyez d’accueillir des associés ou investisseurs
Mon dernier conseil
Chaque situation est un puzzle différent. Votre âge, votre situation familiale, le nombre de biens visés, votre horizon d’investissement et votre volonté de protection patrimoniale changent complètement la donne.
Avant de signer quoi que ce soit, venez me voir pour une simulation personnalisée. Nous comparerons les chiffres noir sur blanc et nous choisirons ensemble la structure la plus adaptée à votre projet.
Entre la France et Israël, les règles changent radicalement.
Mais avec la bonne structure et les bons conseils, votre investissement immobilier en Israël peut devenir une source de satisfaction et de revenus stables sur le long terme.
